40年房贷全面落地 并非人人可贷满40年

40年房贷已从政策层面进入银行实际操作阶段。8月28日，央行、金融监管总局印发意见，明确个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年。界面新闻走访多家银行及房产中介了解到，部分银行已可受理最长40年期新发放个人住房贷款，但并非所有购房者都能贷满40年，借款人年龄、房屋房龄、建筑结构等均可能影响最终贷款期限。相比新发放房贷，存量房贷延期落地进度存在差异，部分银行已开放申请渠道，部分地区仍在等待细则。

新发房贷已落地，40年并非“人人可贷”

多家国有大行确认可按新规办理，工商银行、建设银行、交通银行等已明确执行。但“最长40年”不意味着购房者均可直接获得40年期限。北京地区多家银行实际执行显示，借款人年龄和房龄是重要约束。有中介人士称，房贷年限与房龄、房屋结构、建筑模式、贷款人年龄均有关。部分银行通常要求“借款人年龄+贷款期限”不超过70岁或75岁，因此真正能贷满40年的主要集中在年龄较低人群。工商银行公开口径为借款人年龄与贷款期限之和不超过75年，建设银行部分地区同样按75年执行，优质单位借款人等特定客户可能放宽。按此计算，35岁以下购房者理论上才有机会贷满40年，实际期限还需结合银行审批和房屋情况确定。

房龄是二手房申请长期限贷款的另一门槛。部分银行测算二手房贷款期限时，会根据房屋结构、房龄等确定可贷年限，老旧二手房即使借款人年龄符合要求也未必能申请40年。一位国有大行个贷经理表示，北京地区房屋性质复杂，住宅土地使用年限一般70年，也有部分50年，若开发商前期捂盘不开发，贷款年限还要缩短。二环内有些老旧平房无法贷款。个人按揭贷款年限一般取75减年龄与房龄二者的更低值。公积金贷款与商业性个人住房贷款不能简单等同，目前公积金暂不参与延期，贷款期限认定较严格，部分住房按砖混住宅“47减房龄”、钢混住宅“57减房龄”，在住建委新改造名单的按“67减房龄”计算。一位股份制银行人士表示：“40年是政策给出的上限，并不是银行必须给客户40年。”最终期限仍需综合借款人年龄、收入、征信、房屋情况等因素协商确定。

存量房贷延期进度不一

8月28日发布的《个人住房贷款管理办法(试行)》明确，符合条件的存量个人住房贷款可协商调整还款计划，展期期限累计不得超过原贷款期限的一半，原贷款期限与展期期限合计不得超过40年。目前不同银行、不同地区实际进度不一致。建设银行贷后管理人员表示存量房相关政策细则仍在研讨中。有国有行个贷客户经理称已可接受客户申请，但审批具体条件尚未下发到经办机构。部分银行APP上线了还款计划调整模块，但北京地区贷款人张梦提供的截图显示“该贷款所在地区暂未开通还款计划调整服务”。银行人士表示，存量房贷涉及原合同变更、风险重新评估及系统改造等环节，业务流程更复杂，因此各银行落地速度有差异。

从购房者角度看，延长贷款期限最直接的变化是降低月供压力，但代价是贷款周期利息支出增加。以首套商业房贷利率3.05%测算，100万元贷款采用等额本息、期限30年，月供约4243元，总利息约52.75万元;延长至40年，月供约3609元，每月减少约634元，但总利息约73.22万元，比30年增加约20.47万元。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，还款期限延长后月供压力可降低约15%，对当前收入增长呈阶段性特征的群体是实实在在的“减负”。期限拉长后总利息相应增加，但“以时间换空间”的逻辑让购房者在短期还款能力和长期债务安排之间有了更从容的选择空间，这正是政策灵活性的体现。贷款人张梦表示，自己更关注每月还多少钱，“如果月供明显下降，短期压力确实小一些，但一直还到40年，总利息增加也比较明显，还是要看自己的收入和未来几年资金安排。”